LA VERDAD SOBRE LAS FRACCIONES INMOBILIARIAS: ¿SON SEGURAS O UNA TRAMPA LEGAL?

En Colombia, hay una verdad cultural innegable: nos encanta el ladrillo.

Podrán hablarnos de Bitcoins, de acciones en la bolsa de Nueva York o de ETFs sofisticados, pero para la mayoría, la verdadera tranquilidad financiera se siente al tener una propiedad. El problema es que, hasta hace poco, ese sueño tenía una barrera de entrada gigante: necesitabas 200, 300 o 500 millones de pesos (o endeudarte por 20 años) para comprar un apartamento.

Pero llegando al 2026, el mercado nos está contando una historia diferente.

Ahora, internet está inundado de publicidad prometiéndote que puedes ser dueño de una parte de un edificio lujoso, un local comercial o un proyecto turístico invirtiendo lo que cuesta un televisor o incluso una cena cara: desde $500.000 o $4.000.000 de pesos.

Suena al negocio perfecto: rentabilidad inmobiliaria con precio de saldo. Pero, como dice el dicho, "de eso tan bueno no dan tanto".

Detrás de la innovación de las Fracciones Inmobiliarias y el Crowdfunding, existen vacíos legales, riesgos de liquidez y preguntas sobre vigilancia que nadie te cuenta en los folletos. En este artículo, vamos a destapar la verdad detrás de estas plataformas para que sepas si estás invirtiendo tu dinero... o apostándolo.

Fracciones Inmobiliarias: ¿Qué estás comprando realmente?

Aquí es donde debemos leer la letra pequeña. Cuando te dicen "compra una fracción de este apartamento", tu cerebro imagina que eres dueño de un pedacito físico (digamos, el baño o la cocina). Pero legalmente, no funciona así.

¿Cómo funciona el esquema?

En una Fracción Inmobiliaria, una empresa gestora crea una sociedad comercial. Esa sociedad es la que compra el inmueble. Tú, como inversionista, lo que compras son derechos fiduciarios o acciones de esa sociedad.

• Traducción: No eres dueño directo del ladrillo en la escritura pública, eres "socio" de la empresa que es dueña del edificio.
• Plataformas conocidas: En Colombia suenan nombres como Trup, Macondo o Inveswi.

Los Números: ¿Cuánto cuesta y cuánto gano?

Lo atractivo de este modelo es que rompe la barrera del dinero.

• Ticket de entrada: Puedes empezar desde montos muy bajos, usualmente entre $500.000, $4.000.000 o $10.000.000 COP, dependiendo del proyecto.
• Rentabilidad Esperada: El promedio del mercado promete entre un 12% y un 18% E.A.

Las 2 formas de ganar dinero

No todos los proyectos son iguales. Debes saber en qué etapa estás entrando:

1. Modelo de Desarrollo (Inversionista Cero): Pones el dinero cuando el proyecto está en planos.
   • Ventaja: Ganas por la valorización del inmueble una vez se construya (aprox. 2 años después).
   • Desventaja: No recibes dinero mes a mes. Tienes que esperar a que terminen y vendan.
2. Modelo de Rentas: Entras en un inmueble que ya está construido y alquilado (incluso por Airbnb).
   • Ventaja: Recibes tu parte proporcional del arriendo periódicamente.
   • Desventaja: Tienes que pagar costos de administración, mantenimiento, predial y arreglos, igual que cualquier dueño.

Nota: Recuerda que el gestor (la plataforma) cobra una comisión por hacer todo el trabajo sucio, que suele estar entre el 1% y el 3% del dinero invertido.

Alerta: ¿Por qué la Superfinanciera no vigila a todas estas plataformas?

Esta es la parte que ningún folleto publicitario te pone en letra grande.

Si le preguntas a un banco si está vigilado, te dirá que sí inmediatamente. Pero en el mundo Proptech (tecnología inmobiliaria), la respuesta es: "Depende".

El vacío de las Fracciones Inmobiliarias

Gran parte de las plataformas de fracciones inmobiliarias en Colombia NO están vigiladas por la Superintendencia Financiera.

• ¿Por qué? Porque su modelo de negocio legalmente se estructura para que ellas actúen solo como un puente o intermediario. Técnicamente, ellas dicen: "Yo no administro ni capto tu dinero, solo conecto al inversionista con la propiedad".
• El Riesgo: Al no estar bajo la lupa de la Superfinanciera, si la empresa quiebra o desaparece, tienes menos herramientas estatales para reclamar que si estuvieras en un banco o un fondo tradicional.

La diferencia con el Crowdfunding

Aquí cambia la cosa. El modelo de Crowdfunding Inmobiliario (financiación colaborativa) SÍ debe estar vigilado.

• ¿Por qué? Porque en este modelo, la entidad sí recibe y administra el dinero de los inversionistas antes de invertirlo.
• La realidad: En Colombia, este modelo es muy nuevo. Según los expertos, apenas hay unas 3 plataformas en proceso de regulación y vigilancia. Si encuentras una que afirme ser Crowdfunding, exige ver su registro ante la Superfinanciera.

Entonces, ¿es una estafa?

No necesariamente. Que no estén vigiladas por la Superfinanciera no las hace ilegales, simplemente operan bajo otro marco comercial. Pero esto traslada la responsabilidad a TI.

El consejo de seguridad (Due Diligence): Antes de soltar un peso, tienes que hacer la tarea que la Superfinanciera no hace por ti:

1. Investiga quiénes son los dueños de la empresa.
2. Revisa qué fiduciaria respalda el proyecto.
3. Confirma si los mismos dueños de la plataforma invierten su propio dinero en los proyectos (Skin in the game). Si ellos no confían en su producto, ¿por qué deberías hacerlo tú?

Por qué ganar un 40% puede ser un pésimo negocio

Este es el error número uno de quien invierte en finca raíz, sea comprando un apartamento entero o una fracción digital.

A menudo escuchamos historias de éxito como: "Compré este inmueble y lo vendí ganándome un 40%. ¡Fue un negociazo!". El número 40% suena enorme, ¿verdad? Pero esa cifra es una mentira a medias si no le preguntas al calendario.

El factor tiempo lo cambia todo

Analicemos ese mismo 40% en dos escenarios distintos:

• Escenario A: Invertiste y vendiste a los 6 meses ganando el 40%.
  • Veredicto: ¡Increíble! Es una rentabilidad brutal en tiempo récord.
• Escenario B: Invertiste y te demoraste 10 años en vender para ganar ese mismo 40%.
  • Veredicto: Pésimo negocio.
  • La matemática: Si divides 40% en 10 años, te da un 4% anual (sin contar interés compuesto).

¿Por qué es grave? Porque en Colombia, la inflación suele ser superior al 4%. Es decir, tuviste tu dinero atrapado una década y, al final, ese dinero compra menos cosas que al principio. En el Escenario B, perdiste poder adquisitivo creyendo que habías ganado.

¿Cómo aplica esto a las Fracciones?

Cuando entras en un proyecto de desarrollo (donde pones plata para construir), dependes 100% de la velocidad de la obra y de la venta final. Si el proyecto promete una gran valorización pero se retrasa 2 o 3 años más de lo planeado (algo común en la construcción), tu rentabilidad anual real se va al piso.

Lección: No preguntes solo "¿Cuánto voy a ganar?", pregunta "¿En cuánto tiempo se estima esa ganancia?".

Entrar es fácil, salir es difícil: La realidad de vender tu fracción

Aquí hay una diferencia fundamental entre invertir en la Bolsa de Valores y en Finca Raíz (aunque sea digital), y es algo que debes tener muy claro antes de transferir tu dinero.

La Bolsa vs. El Ladrillo

• En la Bolsa (Acciones/ETFs): Si tienes una urgencia médica o necesitas efectivo, entras a tu app, le das click a "Vender" y en cuestión de segundos o días tienes tu dinero de vuelta (T+2). Tienes alta liquidez.
• En Finca Raíz (Fracciones): No existe un botón mágico de "Devolver Dinero". Al igual que vender un apartamento físico toma meses, vender tu participación en un edificio digital también es lento.

¿Por qué es difícil salir?

Para recuperar tu capital antes de que el proyecto termine, necesitas encontrar a otra persona que quiera comprarte tu "pedacito" (mercado secundario). Aunque algunas plataformas ofrecen un "tablón de anuncios" para ofrecer tus fracciones, no garantizan la venta.

La Advertencia: Si inviertes $5.000.000 aquí, hazlo con dinero que NO vayas a necesitar en el corto plazo. Si se te vara el carro o tienes una emergencia familiar, esta inversión no te servirá para cubrirlo de inmediato. Estás comprando ladrillos, no una cuenta de ahorros.

Cómo investigar un proyecto para evitar estafas (Paso a Paso)

Como vimos, el gobierno no siempre está ahí para vigilar cada peso en estas nuevas plataformas. Por eso, la responsabilidad recae en ti. Antes de transferir dinero a cualquier proyecto inmobiliario digital, pasa por este escáner de seguridad:

✅ 1. ¿Quién está detrás del telón?

No te quedes con el diseño bonito de la página web. Busca en LinkedIn a los fundadores, revisa la Cámara de Comercio de la empresa y averigua qué experiencia tienen en el sector constructor.

• Pregunta clave: ¿Han entregado edificios antes o este es su primer experimento con tu plata?

✅ 2. "Skin in the game" (Piel en el juego)

Esta es la prueba de fuego de la confianza. Averigua si los dueños de la plataforma o los gestores están invirtiendo su propio capital en el mismo proyecto que tú.

• Por qué importa: Si ellos ponen su dinero al lado del tuyo, se esforzarán más para que el proyecto sea un éxito. Si solo juegan con dinero ajeno, el riesgo es todo tuyo.

✅ 3. Entiende los costos ocultos

Nadie trabaja gratis. Revisa minuciosamente cuánto te van a cobrar por administrar la inversión.

• Lo normal: Usualmente cobran entre el 1% y el 3% del valor de la inversión o sobre las rentas. Asegúrate de que este número no se coma toda tu ganancia esperada.

✅ 4. Respaldo Fiduciario

Aunque la plataforma no sea un banco, el proyecto inmobiliario sí debería tener una Fiduciaria reconocida administrando los recursos de la obra. Esto garantiza que la plata se use para comprar cemento y ladrillos, y no para que el constructor se vaya de viaje.

La respuesta corta es: SÍ, pero no como te lo imaginas.

Las Fracciones Inmobiliarias y el Crowdfunding son una excelente noticia para el mercado colombiano en 2026. Han democratizado una industria que antes era exclusiva de los ricos, permitiendo que cualquiera con $500.000 pesos pueda empezar a construir patrimonio.

Sin embargo, no son mágicas.

• NO son un lugar para poner tu fondo de emergencia (recuerda la iliquidez).
• NO te harán millonario de la noche a la mañana (ojo con la trampa de la valorización).
• NO debes invertir a ciegas (haz tu debida diligencia).

Mi recomendación final: Úsalas como una herramienta de diversificación. Si ya tienes tus ahorros seguros y te sobra un dinero extra que no vas a necesitar en los próximos 3 a 5 años, estas plataformas son ideales para poner a trabajar ese capital en ladrillos sin endeudarte.

Empieza con el monto mínimo, prueba cómo funciona la plataforma, revisa los informes y, si te sientes cómodo, ve aumentando tu participación. El futuro inmobiliario es digital, pero la precaución debe seguir siendo analógica.

¿Te animas a comprar tu primer ladrillo digital o prefieres seguir ahorrando para la cuota inicial tradicional?