VIVIENDA VIS Y NO VIS EN COLOMBIA: DIFERENCIAS, SUBSIDIOS Y COMO ELEGIR LA MEJOR OPCIÓN

En Colombia, comprar vivienda es uno de los sueños más grandes de muchas familias. Sin embargo, a la hora de buscar opciones, es común encontrar dos términos que generan dudas: Vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda No VIS.
Ambos conceptos hacen referencia al valor comercial de la vivienda y a los beneficios o subsidios a los que los compradores pueden acceder. Entender bien estas diferencias es clave para escoger la mejor alternativa según el presupuesto, el salario y las metas financieras.

📌 Diferencias entre vivienda VIS y No VIS

✅ Vivienda VIS (Vivienda de Interés Social)

• Son proyectos diseñados para que familias de ingresos medios y bajos puedan acceder más fácilmente a una vivienda propia.
• En 2025, el valor máximo de una vivienda VIS en Colombia está alrededor de 150 SMMLV (Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes), lo que equivale aproximadamente a $195.000.000 COP.
• Están ubicadas tanto en zonas urbanas como rurales y suelen tener áreas entre 45 y 70 m².
• Permiten acceder a subsidios del Gobierno Nacional, como Mi Casa Ya, subsidios de cajas de compensación familiar y beneficios en tasas de interés.

✅ Vivienda No VIS

• Son proyectos que superan el valor máximo permitido para la VIS. En general, empiezan desde más de $195.000.000 COP en adelante.
• Ofrecen mayores áreas construidas, zonas sociales más completas, mejores acabados y ubicaciones más exclusivas.

No cuentan con los mismos subsidios directos que la VIS, pero en algunos casos tienen beneficios en tasas de interés dependiendo del banco o el proyecto.

🏠 Subsidios disponibles en Colombia

• Mi Casa Ya: Subsidio del Gobierno para familias con ingresos de hasta 4 SMMLV (alrededor de $5.200.000 COP en 2025). Los montos y los requisitos varían según la clasificación del hogar en Sisbén IV y el rango de ingresos; en ciertos escenarios los hogares pueden acceder a subsidios de 20 o 30 SMMLV para la cuota inicial, y existe la figura de concurrencia de subsidios (por ejemplo, un subsidio de caja de compensación + subsidio nacional) que permite sumar apoyos para completar la cuota inicial. La postulación y el otorgamiento dependen de cumplir requisitos como no ser propietario, tener clasificación Sisbén en rangos permitidos y contar con crédito aprobado.
• Subsidios de cajas de compensación: Para afiliados con ingresos menores a 4 SMMLV. Muchas cajas de compensación (Colsubsidio, Comfama, Compensar, etc.) ofrecen subsidios para afiliados: montos que suelen complementar la ayuda nacional o funcionar de forma independiente (ej.: aportes de hasta 30 SMMLV en programas distritales o de caja).
• Frech VIS o Fondo de Reserva para la Estabilización de la Cartera Hipotecaria: es un programa de subsidio a la tasa de interés para quienes compran vivienda VIS. El Gobierno subsidia una parte de la tasa de interés de tu crédito o leasing. Esto significa que tu cuota mensual será más baja durante los primeros 7 años del crédito. Ejemplo: si la cuota sin subsidio era de $800.000, con el FRECH VIS puede bajar a $650.000.
• Frech No VIS (limitado): En ciertos periodos el Gobierno ofrece apoyo a la tasa para viviendas No VIS, aunque suele ser menos frecuente. Está diseñado para viviendas que superan el tope VIS (es decir, viviendas de más de $195 millones). El beneficio es más limitado y depende de la disponibilidad del programa en cada gobierno. En algunos años se activa, en otros no. Es muy útil para familias de ingresos medios que compran vivienda en rangos de $200 millones a $500 millones.

📌 ¿Por qué elegir una VIS y por qué elegir una No VIS?

✅ Elegir una VIS:

• Acceso a subsidios porque la VIS es la categoría con más programas dirigidos a facilitar la cuota inicial y, en algunos periodos, apoyo a la tasa. Esto la hace ideal si tu ingreso está en el rango que exigen los programas (generalmente hasta 4 SMMLV para Mi Casa Ya, con variaciones según convocatoria).
• Costo inicial menor ya que al tener un tope de precio, la cuota inicial y la cuota mensual suelen ser más asequibles (en la medida en que obtengas subsidio y condiciones favorables).
• Proyectos orientados a familias y micro mercados dado que están pensadas para ofrecer funcionalidad y minimizar el costo de acceso.
• Menor riesgo de sobre-endeudamiento si planificas bien (al aplicar subsidios y priorizar cuotas manejables).
• Facilita el acceso al crédito hipotecario con cuotas más bajas.

✅ Elegir una No VIS:

1. Más espacio y mejor ubicación ya que en proyectos No VIS suelen ofrecer áreas mayores, acabados superiores y ubicaciones con más servicios o mejor potencial de valorización.
2. Por ubicación, infraestructura y terminaciones, una No VIS puede aumentar su valor con mayor rapidez (si el proyecto y la zona lo justifican).

Los bancos y constructoras ofrecen líneas específicas para compradores con ingresos superiores, incluyendo tasa preferencial en algunos casos.

📌 Cómo escoger el mejor tipo de vivienda según el salario

• Si ganas entre 1 y 4 SMMLV: la mejor opción suele ser una VIS, ya que puedes acceder a subsidios que hacen más manejable la compra.
• Si ganas entre 5 y 8 SMMLV: puedes considerar tanto VIS como No VIS. Aquí depende de tus metas: si quieres pagar menos cuota, escoge VIS; si buscas más comodidad y proyección, considera No VIS.
• Si ganas más de 8 SMMLV: probablemente no cumplas requisitos para subsidios, por lo que una vivienda No VIS será más acorde con tu nivel de ingreso y expectativas.

📌 Ejemplos con situaciones reales

👩 Ejemplo 1: Natalia y la compra de una VIS

Natalia tiene 29 años, trabaja en Bogotá como analista de comunicaciones. Su ingreso neto mensual es $2.800.000 COP (≈ 1.97 SMMLV si el SMMLV es $1.423.500 — ajuste real según año). Vive en arriendo compartido y quiere independizarse en un plazo de 12 meses.

Búsqueda y cálculo realista:

• Encuentra un apartamento VIS en un proyecto en las afueras de la ciudad valorado en $195.000.000 COP (por debajo del tope VIS en su ciudad).
• Requisitos: aplica al subsidio nacional (Mi Casa Ya) y a un subsidio de su caja de compensación (concurrencia). Si logra concurrencia, puede recibir hasta 50 SMMLV combinados en algunos escenarios (ej.: 30 SMMLV de caja + 20 SMMLV nacional), aunque la concurrencia depende de su clasificación Sisbén y condiciones vigentes. Con esos subsidios reduce sustancialmente la cuota inicial.

Finanzas proyectadas:

1. Valor vivienda: $195.000.000
2. Subsidio aproximado recibido (ejemplo con concurrencia): $40.000.000 (ej. 28–30 SMMLV según el SMMLV).
3. Crédito a financiar: $155.000.000 → cuota mensual aproximada (dependiendo de tasa): si la tasa efectiva fuera ~11% anual a 20 años, la cuota podría quedar en un rango manejable para su ingreso (ej. < $1.200.000), permitiéndole sostener gastos y ahorrar.

Decisión: Natalia prioriza VIS porque le permite entrar al mercado con menor cuota inicial y usar subsidios para no afectar su estabilidad financiera.

Observación: las cifras de cuota dependen de la tasa y plazo reales que otorgue el banco; estos números son ilustrativos para entender la dinámica.

👨 Ejemplo 2: Carlos y la compra de una No VIS

Carlos es ingeniero, su ingreso familiar combinado con su esposa es $12.000.000 COP mensuales. Buscan vivienda en Medellín con zonas comunes (parqueadero, gimnasio, piscina) y cerca de colegios. El presupuesto es de $420.000.000 COP (No VIS).

Evaluación de subsidios y financiación:

Al superar el tope VIS, no aplican subsidios dirigidos exclusivamente a VIS, aunque podrían aplicar beneficios de caja de compensación si están afiliados, y el banco puede ofrecer tasa corporativa. Algunas coberturas a la tasa o productos como FRECH han tenido líneas para No VIS en momentos puntuales; conviene consultar con el FNA y los bancos.

Finanzas proyectadas:

• Valor vivienda: $420.000.000
• Ahorro para cuota inicial (20%): $84.000.000 (ellos ya tienen $100.000.000 en ahorro).
• Crédito requerido: $320.000.000 → con una tasa competitiva y plazo prudente (ej. 15–20 años), la cuota mensual queda dentro de su capacidad (ej. ≈ $2.5M–$3M según tasa), que es asumible con ingresos familiares.

Decisión: eligen No VIS porque priorizan ubicación, espacio y valorización; asumen no recibir subsidio nacional, pero compensan con mayor capacidad de pago y ahorro.

Cómo evaluar si un proyecto es buena opción (checklist práctico antes de comprar)

1. Revisa tope VIS y categoría del proyecto (VIS/VIP o No VIS). Confirma con Minvivienda y la constructora.
2. Comprueba si puedes acceder a subsidios (Mi Casa Ya, caja de compensación, subsidios distritales). Pide al constructor o al banco el paso a paso para postular.
3. Calcula cuota realista: pide simulaciones bancarias con varias tasas y plazos. Ten en cuenta seguros y otros gastos asociados (administración, predial).
4. Analiza plusvalía: ubicación, cercanía a transporte, proyectos de infraestructura cercana.
5. Valora costos recurrentes: administración, impuesto predial y servicios. Para VIS a veces la carga de administración es baja; para No VIS puede ser mayor.
6. Haz un test de estrés: ¿podrías pagar la cuota si pierdes parte del ingreso? Si la respuesta es “no”, reconsidera plazo o producto.

Elegir entre VIS y No VIS no es una cuestión solo de precio: depende de tus ingresos, tu tolerancia al endeudamiento, tus prioridades (espacio vs. costo) y de si puedes o no acceder a subsidios que alivien la cuota inicial o la tasa. Si tus ingresos te ubican en los rangos objeto de los programas sociales (por ejemplo, hasta 4 SMMLV en muchas convocatorias), la VIS ofrece ventajas claras por subsidios y menores barreras de entrada. Si buscas calidad de vida, más metros y tienes capacidad de pago superior, la No VIS puede aportar mejor valorización y confort. Revisa siempre la normativa vigente y las convocatorias locales, pide simulaciones bancarias y prioriza no comprometer más del 30–35% de tu ingreso en una cuota para mantener resiliencia financiera. Lo importante es evaluar tu salario, tu capacidad de endeudamiento y los beneficios disponibles antes de tomar la decisión.