COMPRAR VIVIENDA EN COLOMBIA EN 2025: TASAS, SUBSIDIOS Y PASOS CLAVE PARA LOGRARLO

Tener vivienda propia es uno de los sueños más comunes de los colombianos. Sin embargo, con la inflación, el aumento del costo de vida y los cambios en las tasas de interés, muchos se preguntan: ¿es buen momento para comprar casa o apartamento en 2025?

La respuesta es que sí puede ser un buen momento, siempre que tengas un plan financiero claro y aproveches las opciones que ofrece el mercado. Aquí te dejamos una guía práctica paso a paso para comprar vivienda en Colombia en 2025, con ejemplos reales, consejos sobre ahorro, financiación y subsidios disponibles.

¿Por qué 2025 puede ser buen momento para comprar vivienda en Colombia?

• Tasas de interés a la baja: el Banco de la República ha iniciado una reducción de tasas, lo que impacta directamente en créditos hipotecarios y leasing.
• Mayor oferta de proyectos: constructoras están sacando proyectos en Bogotá, Medellín, Cali y ciudades intermedias con mejores facilidades de pago.
• Competencia bancaria: bancos y entidades como Bancolombia, Davivienda, BBVA y el Fondo Nacional del Ahorro (FNA) buscan atraer clientes con beneficios y periodos de gracia.
• Subsidios vigentes: aunque han cambiado respecto a años anteriores, aún existen apoyos para vivienda VIS y VIP a través de cajas de compensación y programas del gobierno.

👉 En resumen: 2025 es un año de oportunidades, pero requiere planeación y un buen diagnóstico de tus finanzas.

Paso 1: Haz un diagnóstico financiero

Antes de buscar apartamento, revisa:

• Tus ingresos mensuales: cuánto recibes fijo y cuánto adicional (ejemplo: salario + ingresos extras).
• Tus deudas: créditos de consumo, tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles.
• Tu score crediticio: lo revisan entidades como Datacrédito o TransUnion, y es clave para que un banco te apruebe un crédito.

Ejemplo real:
Ana gana $3.000.000 mensuales en su empleo y en promedio $500.000 vendiendo postres. Gasta $1.300.000 en arriendo, $500.000 en servicios y destina otro millón en alimentación y transporte.

👉 Con este análisis, Ana descubre que puede organizar sus gastos con la regla 50/30/20:

• 50% necesidades: vivienda, servicios, alimentación.
• 30% gustos: viajes, salidas, entretenimiento.
• 20% ahorro e inversión: fondo de emergencia + cuota inicial para vivienda.

La regla no siempre es exacta (todos nos salimos a veces), pero es una guía útil para mantener equilibrio.

Paso 2: Ahorra con un objetivo claro

Comprar vivienda exige una cuota inicial, que suele ser:

• 30% del valor del inmueble en créditos hipotecarios.
• 20% en leasing habitacional.

Opciones en Colombia para ahorrar:

• Cuentas de ahorro AFC: permiten ahorrar para vivienda y además reducen impuestos.
• CDTs y cuentas de ahorro a la vista: ideales si no quieres arriesgar tu dinero.
• Ahorro programado en bancos o el Fondo Nacional del Ahorro.

👉 Ejemplo: Si quieres comprar un apartamento de $200 millones, deberías tener al menos $40 a $60 millones de cuota inicial.

Paso 3: Define cómo financiar tu vivienda en Colombia

Al llegar a este punto, la gran pregunta es: ¿cómo vas a pagar tu casa o apartamento? En Colombia existen tres caminos principales, cada uno con características que se ajustan a distintos perfiles y necesidades.

🔹 Crédito hipotecario

Es la forma más tradicional de comprar vivienda en Colombia.

• Cómo funciona: el banco te presta hasta el 70% del valor del inmueble, y tú aportas el 30% como cuota inicial. Pagas mensualmente cuotas que incluyen capital (lo que reduces de la deuda) e intereses.
• Plazo: entre 5 y 30 años, según el banco y tu capacidad de pago.
• Beneficio principal: te vuelves propietario desde el día en que firmas la escritura.
• Desventajas: si eliges una tasa variable (UVR), tu cuota puede subir si hay inflación. Además, comprometes parte importante de tus ingresos por muchos años.

👉 Ejemplo: si compras un apartamento de $200 millones, deberás aportar $60 millones de cuota inicial y financiar $140 millones. A 20 años, con tasa fija del 12%, pagarías una cuota cercana a $1.150.000 mensuales.

🔹 Leasing habitacional

Es una alternativa más flexible, pensada para quienes no quieren o no pueden comprometerse con un crédito hipotecario tradicional.

• Cómo funciona: el banco o entidad financiera compra la vivienda y tú la “arriendas” pagando una cuota mensual. Al final del contrato tienes la opción de comprar el inmueble (ejercer la opción de compra).
• Cuota inicial: más baja que en crédito hipotecario, generalmente del 20%.
• Beneficio principal: no quedas atado de inmediato como propietario, y puedes aplicar beneficios tributarios si declaras renta.
• Desventajas: la propiedad legal del inmueble está a nombre del banco hasta que decidas comprarla. Además, si no cumples con el contrato, podrías perder la opción de compra.

👉 Ejemplo: compras un apartamento de $180 millones con leasing. Aportas $36 millones (20%) y el banco financia el resto. Pagas mensualmente un “canon de arrendamiento” similar a una cuota hipotecaria, pero con la flexibilidad de decidir si compras o no al final.

🔹 Compra en planos (rent-to-own o sobre planos)

Esta opción es muy común en Colombia y puede ser estratégica si aún no tienes la cuota inicial completa.

• Cómo funciona: eliges un proyecto en construcción (apartamento, casa o conjunto residencial) y pagas la cuota inicial poco a poco, durante el tiempo que dura la obra (generalmente 2 a 3 años).
• Beneficio principal: no necesitas tener toda la cuota inicial de una vez, puedes pagar en abonos mensuales más manejables.
• Desventajas: debes esperar a que el proyecto se entregue, y existe un riesgo si la constructora presenta retrasos o problemas.
• Tip: revisa siempre que la constructora esté vigilada por la Superintendencia de Sociedades y tenga fiduciaria, para proteger tu dinero.

👉 Ejemplo: compras un apartamento en planos de $220 millones. La constructora te pide el 30% de cuota inicial ($66 millones), pero puedes pagarlo en 36 cuotas de $1.833.000 mientras construyen. Cuando entregan el proyecto, gestionas un crédito hipotecario o leasing para el 70% restante.


Si tienes ingresos estables y la cuota inicial completa → Crédito hipotecario.Si quieres más flexibilidad y pagar menos cuota inicial → Leasing habitacional.Si aún no tienes el dinero completo y quieres tiempo para organizarte → Compra en planos.

Crédito a tasa fija o en UVR: ¿qué conviene más en 2025?

Cuando pides un crédito hipotecario o un leasing habitacional en Colombia, casi siempre te ofrecen dos opciones: tasa fija o UVR. Aunque parecen similares, funcionan de forma diferente y pueden impactar mucho tus finanzas.

🔹 Tasa fija

• Cómo funciona: la cuota que pagas todos los meses se mantiene igual durante todo el crédito.
• Ventaja principal: seguridad y estabilidad. Sabes desde el principio cuánto pagarás, sin importar lo que pase con la inflación o la economía del país.
• Desventaja: normalmente las tasas fijas arrancan un poco más altas que las UVR, lo que significa que la cuota inicial será más costosa.

👉 Ejemplo: un crédito de $150 millones a 20 años, con tasa fija del 12%, puede costar una cuota de $1.000.000 mensuales, y esa misma cuota se mantiene constante hasta el final del plazo.


🔹 UVR (Unidad de Valor Real)

La UVR es una unidad creada por el Banco de la República en 1999 para actualizar el valor de los créditos hipotecarios según la inflación.

• Cómo funciona: la deuda se mide en “UVR” y no en pesos. Cada día, el Banco de la República actualiza su valor de acuerdo al Índice de Precios al Consumidor (IPC).
• Ventaja principal: cuando la inflación es baja, la UVR crece poco y las cuotas suelen ser más baratas que las de un crédito en tasa fija.
• Desventaja: si la inflación sube, la UVR también, y tu cuota mensual puede aumentar, incluso mucho más de lo planeado. Esto ya pasó entre 2022 y 2023, cuando miles de colombianos vieron sus cuotas dispararse por la inflación alta.

👉 Ejemplo: un crédito de $150 millones en UVR puede empezar con una cuota de $900.000, más baja que en tasa fija. Pero si la inflación sube, en unos años esa cuota podría llegar fácilmente a $1.100.000 o más.

🔹 ¿Qué conviene más en 2025?

• Si tienes ingresos estables y no quieres sorpresas, la tasa fija es tu mejor opción: pagarás un poco más al inicio, pero tendrás tranquilidad y control de tus finanzas.
• Si crees que la inflación seguirá bajando y prefieres una cuota inicial más baja, la UVR puede ser atractiva, aunque con mayor riesgo.

👉 En 2025, el panorama económico en Colombia muestra que la inflación viene bajando, por lo que la UVR puede ser interesante. Sin embargo, la seguridad de la tasa fija sigue siendo más recomendable para quienes buscan estabilidad en el largo plazo.

Ejemplo con vivienda VIS en 2025

Supongamos que quieres comprar un apartamento de $150 millones (VIS):

• Cuota inicial: $45 millones.
• Crédito a 20 años con tasa fija del 12%.
• Cuota mensual: aprox. $1.200.000.

👉 Si ganas $3 millones, la cuota es manejable si aplicas la regla de no superar el 30% de tus ingresos en deudas.

Compra de cartera: una alternativa inteligente

La compra de cartera hipotecaria es una opción que muchos colombianos desconocen, pero puede ahorrarte bastante dinero. Básicamente consiste en trasladar tu crédito hipotecario de un banco a otro que te ofrezca una tasa de interés más baja o mejores condiciones.

• Cómo funciona: el nuevo banco paga tu deuda actual y tú comienzas a pagarle directamente a esa entidad, pero con la nueva tasa acordada.
• Ventajas:
  • Puedes reducir tu cuota mensual.
  • En algunos casos, disminuye el plazo total de la deuda.
  • Tienes la oportunidad de renegociar condiciones (tipo de tasa: fija o UVR, periodos de gracia, plazos).
• Desventajas:
  • Implica costos de estudio de crédito, seguros y trámites notariales.
  • Si estás muy avanzado en tu crédito (ejemplo: faltan pocos años), el ahorro puede no ser tan significativo.

👉 Ejemplo práctico:
Imagina que tienes un crédito hipotecario de $150 millones a una tasa del 14%. Tu cuota mensual es de aproximadamente $1.300.000. Si haces una compra de cartera con otro banco al 11%, tu cuota puede bajar a $1.050.000. Es decir, ahorras unos $250.000 cada mes, lo que en un año equivale a $3 millones.

Paso 4: Subsidios para vivienda en Colombia en 2025

• Cajas de compensación (Compensar, Colsubsidio, Cafam, etc.): subsidios hasta por $30 millones para vivienda VIS.
• Gobierno nacional: programas como Mi Casa Ya aún funcionan, aunque con ajustes.
• Subsidios locales: algunas alcaldías (Bogotá, Medellín, Barranquilla) ofrecen apoyos adicionales.

Paso 5: Proyecto nuevo vs. vivienda usada

• Proyecto nuevo: más tiempo para pagar la cuota inicial, beneficios tributarios y mejores acabados.Vivienda usada: más rápida entrega, posibilidad de negociar el precio, pero menos subsidios aplicables.

Comprar casa o apartamento en Colombia en 2025 no es imposible. Requiere:

• Hacer un diagnóstico realista de tus finanzas.
• Ahorrar con disciplina para la cuota inicial.
• Elegir el tipo de financiación que mejor se adapte a tu vida.
• Aprovechar subsidios y comparar siempre entre bancos.

El secreto está en planear y organizarse. Incluso si te sales un poco de la regla 50/30/20 en algún mes, lo importante es retomar el camino y mantener la meta clara: tu vivienda propia.