¡OJO! TU ARRIENDO NO SUBE EN ENERO: LA VERDAD SOBRE EL INCREMENTO DEL 2026

El año 2026 arrancó con noticias económicas fuertes. El DANE confirmó oficialmente que la inflación (IPC) del 2025 cerró en un 5.1%. Este número es crucial, porque es el tope máximo legal que los propietarios pueden subir a los arriendos de vivienda urbana este año.

Sin embargo, en medio del ruido por el histórico aumento del salario mínimo del 23%, se ha generado una confusión peligrosa. Muchos inquilinos creen erróneamente que deben empezar a pagar más desde este mismo mes de enero, y algunos propietarios, presionados por sus propios costos, están exigiendo el alza antes de tiempo.

Si eres inquilino, ¡detente! No pagues un peso de más todavía. Y si eres propietario, ten cuidado: aplicar el aumento en el momento equivocado es ilegal.

En este artículo te explicamos la "letra menuda" de la ley: cuándo aplica realmente el incremento, por qué este año se considera "injusto" para los dueños de inmuebles y cómo manejar la inmensa brecha entre lo que suben los salarios y lo que sube el arriendo.

La Regla del Aniversario: ¿Por qué no debes pagar más en enero?

Existe un mito urbano muy extendido: creer que apenas suena el cañonazo del Año Nuevo, el arriendo sube automáticamente. Esto es falso.

La ley de arrendamiento en Colombia funciona bajo la lógica del "aniversario". El precio de tu arriendo está congelado por bloques de 12 meses, contados desde el día que firmaste el contrato, no desde el 1 de enero.

¿Cómo funciona? El incremento del 5.1% (el IPC oficial) solo se puede aplicar el mes en que tu contrato cumple años.

• Ejemplo Práctico: Si te mudaste y firmaste contrato el 15 de abril, tu arriendo seguirá costando lo mismo durante enero, febrero y marzo de 2026. Solo a partir del 15 de abril el propietario podrá aplicar el aumento.

Ojo con la notificación: Si eres propietario, el aumento no se cobra "en silencio". Debes notificar a tu inquilino (idealmente por escrito o correo electrónico) el nuevo valor y la fecha de inicio antes de que llegue el cobro. Y muy importante: no existen los cobros retroactivos. Si tu inquilino cumplió año en enero y te acordaste de subirle en marzo, no puedes cobrarle el excedente de enero y febrero. Ese dinero ya se perdió.

5.1% vs. 23%: La brecha insostenible que golpea a los propietarios

Aquí es donde la situación se vuelve compleja y para muchos expertos inmobiliarios "injusta".

La ley colombiana establece que los arriendos se ajustan con el IPC (que mide el comportamiento de los precios del año pasado), el cual cerró en 5.1%. Sin embargo, la economía real de 2026 arrancó con un aumento del Salario Mínimo del 23%, una cifra histórica que impulsa los costos hacia arriba de inmediato.

¿Por qué es un problema? El IPC mira hacia el pasado (2025), pero el Salario Mínimo define los costos del futuro (2026). Esto crea una distorsión económica gigante:

• Al propietario se le permite subir sus ingresos solo un 5.1%.
• Pero sus gastos de vida, reparaciones locativas, insumos y servicios probablemente subirán mucho más, empujados por ese 23% de aumento salarial.

En términos reales, el dinero del arriendo valdrá menos este año. El propietario recibirá un incremento pequeño, mientras que en la calle todo se encarece a un ritmo mucho más acelerado. Es por esto que muchos analistas califican este escenario como uno de los más desequilibrados de la última década para quien vive de la renta.

Administración vs. Arriendo: ¿Por qué tu cuota podría subir un 23%?

Este es el punto donde se generan más confusiones y discusiones. Muchos inquilinos pagan un solo valor mensual que incluye "arriendo + administración", y cometen el error de pensar que todo el paquete sube solo el 5.1%. Grave error.

Mientras el arriendo está atado al IPC, la Cuota de Administración de Propiedad Horizontal funciona con una lógica totalmente distinta.

• ¿Qué paga la administración? Principalmente vigilancia, porteros, jardineros y personal de aseo.
• ¿Cuánto subió el sueldo de ellos? El 23% (Salario Mínimo 2026).

Por lo tanto, es muy probable que en la asamblea de tu edificio aprueben un incremento en la administración cercano a ese 23% para poder cubrir la nómina.

El consejo de oro: Si eres inquilino, pide que te desglosen el aumento. No permitas que te apliquen el 23% a todo el canon.

• El arriendo sube el 5.1%.
• La administración subirá lo que decida la asamblea (probablemente cerca al 23%).

Si eres propietario y cobras todo junto, haz bien las cuentas. Si solo subes el 5.1% a todo, podrías terminar pagando el aumento de la administración de tu propio bolsillo.

¿Es legal subir más del 5.1%? La respuesta es el "Mutuo Acuerdo"

Si un propietario llega exigiendo un aumento del 10% o 15% de forma unilateral, es ilegal. La Ley 820 es clara: el tope automático es el IPC (5.1%).

Sin embargo, existe una excepción clave: la voluntad de las partes. Ante la brecha económica de este año (gastos subiendo al 23% vs. ingresos subiendo al 5.1%), muchos expertos sugieren sentarse a negociar.

El principio de reciprocidad Recordemos que durante la pandemia, cuando la inflación se disparó a cifras de dos dígitos (13%), muchos propietarios fueron solidarios y acordaron no subir el máximo para ayudar a sus inquilinos. Hoy, la balanza se inclina al otro lado.

• Para el Inquilino: Si tienes un buen propietario que mantiene el inmueble, considera que sus costos de reparación y mantenimiento se han disparado. Llegar a un punto medio (quizás un 6% o 7%) mediante un otro sí en el contrato puede asegurar una buena relación a largo plazo.
• Para el Propietario: No puedes obligar, pero puedes exponer tus argumentos. Es mejor un buen acuerdo voluntario que perder un buen inquilino por una disputa económica.

En resumen: Nadie te puede obligar a pagar más del 5.1%, pero si ambas partes firman un nuevo acuerdo conscientes de la realidad económica, es totalmente válido.

El 2026 será un año atípico para el mercado inmobiliario. La enorme distancia entre el IPC (5.1%) y el aumento del salario mínimo (23%) va a generar tensiones, pero la mejor forma de resolverlas es con las cuentas claras.

Antes de pagar o cobrar el arriendo de este mes, revisa estos tres puntos:

1. La Fecha: ¿Tu contrato realmente cumple año en enero? Si no, espera tu turno.
2. El Desglose: Separa cuánto es arriendo (sube 5.1%) y cuánto es administración (probablemente suba cerca del 23%).
3. El Diálogo: Si eres propietario, explica tus costos; si eres inquilino, conoce tus derechos.

No asumas nada. Saca la calculadora, lee tu contrato y, si hay dudas, busca asesoría antes de entrar en conflictos legales. La tranquilidad de un buen acuerdo vale más que unos pesos de diferencia.