ALERTA VIS 2026: ¿BAJAN LOS PRECIOS O SE ACABA LA OFERTA?

El 2026 arrancó con lo que los constructores llaman un "tsunami": el aumento histórico del salario mínimo del 23.7%. Si bien es una buena noticia para el bolsillo de los trabajadores, ha tenido un efecto colateral devastador para quienes soñaban con comprar casa. Al estar atada al salario, la Vivienda de Interés Social (VIS) se disparó automáticamente, pasando de costar unos 213 millones en 2025 a la friolera de 262 millones de pesos este año.

Ante la lluvia de desistimientos de familias que ya no pueden pagar esa diferencia, el Gobierno Nacional ha lanzado una carta arriesgada: un borrador de decreto que busca cambiar las reglas del juego radicalmente. La propuesta es bajar el tope de precio de la VIS de 150 a 135 salarios mínimos y obligar a que los precios se fijen en pesos, rompiendo el vínculo con el salario mínimo.

Sobre el papel, suena a un alivio inmediato para el comprador. Pero en la práctica, constructores y abogados advierten que esta medida podría ser ilegal y, peor aún, podría llevar a que nadie quiera construir vivienda barata en las grandes ciudades.

En este artículo analizamos qué dice la letra menuda del decreto, por qué es una batalla campal entre el Gobierno y el sector constructor, y qué debes hacer si estás pagando tu cuota inicial en medio de esta tormenta.

El objetivo: Bajar el precio de 262 a 236 millones

ara entender el impacto de este decreto, primero hay que mirar la calculadora. Hasta hoy, en ciudades grandes ("aglomeraciones urbanas" como Bogotá, Medellín o Cali), el precio máximo de una Vivienda de Interés Social (VIS) es de 150 Salarios Mínimos.

Con el aumento del salario del 23.7% para 2026, esa cifra se infló automáticamente.

• Precio actual (150 SMMLV): Aproximadamente $262.6 millones de pesos.
• El problema: Este valor se sale del presupuesto de miles de familias y hace que los subsidios (que subieron muy poco) sean insuficientes.

La propuesta del Gobierno El borrador del decreto plantea dos cambios fundamentales para frenar este encarecimiento:

1. Bajar el techo: Reducir el tope máximo de 150 a 135 Salarios Mínimos. Esto dejaría el precio máximo en unos $236.3 millones. Es decir, una reducción teórica de casi 26 millones de pesos.
2. Adiós a la incertidumbre: Exigir que las constructoras fijen el precio en PESOS desde el momento de la separación. Actualmente, tú separas una vivienda sin saber el precio final, porque este sube cada año con el salario mínimo. La nueva norma busca "desindexar" la vivienda, para que si separas en 236 millones, escritures por 236 millones, pase lo que pase con el salario en el futuro.

¿Por qué dicen que este decreto podría acabar con la oferta VIS?

Aquí es donde la matemática del Gobierno choca con la realidad del mercado. Constructores como Lucas Naranjo advierten que bajar el precio de venta por decreto, justo cuando los costos de construcción están disparados, hace que los proyectos sean inviables.

La ecuación de la quiebra El sector enfrenta una "tormenta perfecta":

• Costos al alza: La mano de obra representa cerca del 35% del costo de un proyecto. Con el aumento del salario mínimo del 23.7%, construir es mucho más caro hoy que ayer.
• Ingresos a la baja: Si el decreto obliga a vender a 135 salarios (menos dinero) mientras construir cuesta más, el margen de ganancia desaparece.

El problema del suelo Expertos jurídicos señalan otro error técnico: el decreto pretende que una vivienda en Bogotá cueste lo mismo (en salarios mínimos) que una en un municipio pequeño. En las grandes ciudades, el suelo es carísimo. Si se impone un techo de 135 salarios, los constructores simplemente dejarán de lanzar proyectos VIS en Bogotá, Medellín o Cali, porque los números no dan.

La advertencia: Si el negocio deja de ser rentable, las constructoras migrarán a construir vivienda NO VIS (estrato 4, 5 y 6), donde los precios son libres (allí suben solo el 10-11% por inflación). Esto podría dejarnos con precios teóricos más bajos, pero sin casas reales para comprar.

¿Es legal fijar precios por decreto? La advertencia de los expertos

Aquí entramos en terreno pantanoso. Según expertos en derecho del consumidor y constitucionalistas, como el exdirector de la SIC Juan Pablo López, este borrador tiene un "vicio de legalidad" que podría hacer que se caiga muy rápido.

El problema de la jerarquía En Colombia, las normas tienen rangos.

1. Los topes actuales de la vivienda VIS están definidos en el Plan Nacional de Desarrollo, que es una Ley de la República aprobada por el Congreso.
2. Lo que el Gobierno intenta hacer es cambiar esa Ley mediante un Decreto, que es una norma de menor rango (administrativa).

¿Qué significa esto? Jurídicamente, un decreto no puede modificar ni anular lo que dice una Ley. Por eso, el gremio constructor ya ha advertido que, si el decreto se firma tal como está, será demandado inmediatamente ante el Consejo de Estado.

El riesgo para el comprador Esto crea una inseguridad jurídica enorme. Si el decreto entra en vigencia y tú compras con las nuevas reglas, pero a los seis meses la justicia "tumba" la norma por ilegal, ¿en qué queda tu negocio? Los expertos sugieren que las reglas de juego estructurales (como el precio de la vivienda) deben debatirse en el Congreso, no imponerse por decreto, para evitar este tipo de caos legal

Si no te cobija el decreto, negocia: El ejemplo de "Sofía"

La letra menuda del borrador es clara (y dolorosa): las nuevas reglas de precio fijo aplicarían solo para nuevas separaciones. Si tú ya firmaste una promesa de compraventa hace un año o dos, legalmente tu contrato sigue vigente con las condiciones antiguas (es decir, atado al salario mínimo y a sus aumentos).

Pero no entres en pánico todavía. Aunque la ley no obligue a tu constructora a bajarte el precio, la realidad del mercado sí podría motivarlos a negociar. En las transcripciones conocimos el caso de Sofía, una compradora real que estaba a punto de desistir porque el precio de su apartamento se había disparado.

• ¿Qué pasó? Su constructora, consciente de que es mejor ganar un poco menos que perder la venta completa, decidió voluntariamente "desligar" el precio del salario mínimo.
• El resultado: En lugar de cobrarle el aumento pleno, le fijaron el precio en 244 millones, salvando el negocio.

El consejo de oro: Si ya tienes una promesa firmada y el aumento del 23.7% te sacó del cierre financiero, no desistas en silencio. Acércate a la sala de ventas. Muchas constructoras (como la que entrevistamos en el reporte) prefieren renegociar el plan de pagos o congelar el precio con valores de 2025, antes que quedarse con un apartamento vacío en medio de una crisis de ventas.

La incertidumbre es el peor enemigo de la inversión. Aunque la promesa de una vivienda más barata (bajando de 150 a 135 salarios) suena tentadora, basar tu decisión de compra en un borrador de decreto es una apuesta de alto riesgo.

Los expertos coinciden en dos escenarios posibles:

1. Si esperas: Puede que el decreto nunca se firme, o que se firme y lo tumben a los pocos meses por ilegal. Mientras tanto, podrías perder la oportunidad de separar en un proyecto que te gusta o ver cómo la oferta de vivienda VIS desaparece de las grandes ciudades porque los constructores deciden no arriesgarse.
2. Si actúas hoy: Busca proyectos que ya ofrezcan precios cerrados en pesos (algunas constructoras lo hacen para ser competitivas) o asegúrate de tener un "colchón" financiero para posibles aumentos.

El veredicto: No paralices tu vida esperando una norma que está en el limbo. Si encuentras un proyecto que te da cierre financiero hoy, tómalo. Si ya estás dentro y los números no te dan, siéntate a negociar antes de desistir. En el mercado inmobiliario, "pájaro en mano" (casa separada) vale más que cien decretos volando.