FNA FINANCIARÁ EL 100% DE TU CASA: LO BUENO, LO MALO Y LA LETRA CHICA.

El sueño de tener casa propia en Colombia siempre se ha estrellado contra un muro de concreto: la famosa cuota inicial. Reunir el 30% del valor de una vivienda (unos 50 a 70 millones de pesos) es una misión casi imposible para la mayoría de familias que ganan el salario mínimo.

Pero esta semana, el Fondo Nacional del Ahorro (FNA) lanzó una bomba noticiosa que promete demoler ese muro. Su presidenta, Laura Roa, confirmó en medios nacionales que la entidad comenzará a financiar el 100% del valor de la vivienda, eliminando por completo el requisito del ahorro inicial para sus afiliados.

Suena demasiado bueno para ser verdad, ¿cierto? Aunque la medida es real y busca ayudar a quienes ganan entre 0 y 2 salarios mínimos, los expertos financieros advierten que no es tan sencillo como ir a firmar y recibir las llaves. En este artículo desglosamos cómo funciona el nuevo modelo, los requisitos ocultos y, lo más importante, las trampas matemáticas que podrían convertir tu sueño de vivienda en una pesadilla financiera si no haces bien las cuentas.

El fin de la cuota inicial: Requisitos para que te presten todo

El modelo tradicional para comprar casa en Colombia siempre ha sido el "70/30": el banco te presta el 70% y tú debes tener ahorrado el 30% restante para la cuota inicial.

El nuevo modelo "100/0" del FNA elimina ese 30% de la ecuación. El Fondo te presta la totalidad del valor del inmueble, lo que significa que puedes separar tu vivienda sin desembolsar millones de pesos de entrada.

¿Quiénes pueden aplicar? Este beneficio no es para todo el mundo. Está diseñado específicamente para la base de la pirámide: familias que devengan entre 0 y 2 Salarios Mínimos Mensuales Vigentes (SMMLV).

Los 2 caminos para acceder: Para que el Fondo te preste el 100%, debes estar afiliado a través de uno de estos mecanismos:

1. Por Cesantías (Empleados): Si eres empleado formal, basta con pedirle a tu empresa que traslade tus cesantías al Fondo Nacional del Ahorro. Al tener tus cesantías allí, quedas habilitado automáticamente para solicitar el estudio de crédito bajo esta modalidad.
2. Por Ahorro Voluntario (Independientes e Informales): Si eres trabajador independiente, vendedor informal o incluso colombiano en el exterior, la puerta de entrada es abrir una cuenta de Ahorro Voluntario.
   • El Requisito de Oro: Debes tener ahorrado en esa cuenta el equivalente a 1.2 Salarios Mínimos (aproximadamente entre $1.6 y $2 millones de pesos).
   • La gran mejora: Antes debías ahorrar juiciosamente durante un año para cumplir el requisito. Ahora, según confirmó la presidenta Laura Roa, si tienes ese monto completo hoy, puedes consignarlo de una vez y solicitar el crédito inmediatamente, sin esperar los 12 meses.

El problema de los 200 millones: Cuando la cuota supera tu capacidad

Aquí es donde el sueño choca con las matemáticas. Aunque el FNA elimine la cuota inicial, el banco todavía debe evaluar tu capacidad de endeudamiento. Es decir: ¿Te alcanza el sueldo para pagar la mensualidad de un crédito tan grande?

Hagamos las cuentas con el experto Brian Rojas: Imagina que quieres comprar una Vivienda de Interés Social (VIS) promedio, que hoy cuesta alrededor de 200 a 230 millones de pesos.

• El Escenario: Si el FNA te presta el 100% de esos 200 millones a 20 años, con las tasas actuales (aprox. 11% E.A.), la cuota mensual quedaría cerca de los $2.000.000 de pesos.
• El Conflicto: Para que un banco te apruebe una cuota de 2 millones, generalmente debes demostrar ingresos familiares cercanos a los 5 millones de pesos.
• La Paradoja: Recuerda que este programa es exclusivo para familias que ganan hasta 2 salarios mínimos (aprox. $3.5 millones combinados).

La conclusión técnica: Si ganas entre 1 y 2 salarios mínimos, financiar el 100% de una vivienda de 200 millones es matemáticamente inviable, porque la cuota se comería más del 60% de tus ingresos. Para que los números cuadren con un salario bajo, tendrías que buscar una Vivienda de Interés Prioritario (VIP) de unos 140 millones de pesos (que son escasas) o aceptar un crédito en UVR, lo cual baja la cuota inicial pero aumenta el riesgo con la inflación a largo plazo.

La letra chica del contrato: Desembolsos y plazos

Más allá de si te aprueban el crédito, existen dos barreras operativas que debes tener en cuenta antes de salir a buscar apartamento este fin de semana.

1. El calendario real (No es inmediato) Aunque la presidenta del FNA, Laura Roa, está impulsando el traslado de cesantías antes del 14 de febrero, la realidad operativa puede ser más lenta. Según fuentes internas consultadas por Brian Rojas, la aprobación y desembolso masivo de estos créditos del 100% podría no estar completamente activa hasta el segundo semestre de 2026 (hacia agosto).

• ¿Qué significa esto? Que si necesitas mudarte ya, este modelo podría no tener la velocidad que requieres. Es una estrategia pensada para quienes compran sobre planos o pueden esperar.

2. El "No" de las constructoras Este es el punto más delicado. Para construir un edificio, las constructoras necesitan dinero (flujo de caja), el cual usualmente proviene de las cuotas iniciales que pagan los compradores mes a mes.

• El conflicto: Si tú llegas diciendo "El Fondo me paga todo el 100% al final, cuando me entreguen las llaves", la constructora no recibe dinero durante la obra.
• La consecuencia: Es muy probable que muchos proyectos no acepten esta modalidad de pago porque les quita liquidez. Antes de enamorarte de un proyecto, pregunta explícitamente en la sala de ventas: "¿Aceptan cierre financiero con crédito del 100% del FNA sin cuota inicial?".

Aunque el titular "0% cuota inicial" suena tentador, la estrategia financiera más inteligente no es endeudarse al máximo, sino endeudarse lo menos posible.

El crédito del 100% del FNA debe ser tu "Plan B" o tu herramienta de cierre, no tu única carta. La jugada maestra es combinarlo con los subsidios de vivienda a los que tienes derecho:

• Mi Casa Ya: Puede aportarte hasta 39 millones de pesos (30 SMMLV) si cumples los requisitos.
• Caja de Compensación: Suma otro monto importante si aplicas a la concurrencia de subsidios.

Si logras aplicar estos subsidios al valor de la vivienda, ya no necesitarás que el banco te preste el 100%, sino quizás el 70% u 80%. El resultado: Una cuota mensual mucho más baja, menos intereses a pagar durante 20 años y un bolsillo más tranquilo. El FNA te abre la puerta, pero tú decides con qué tanta carga quieres cruzarla.