COMPRAR VIVIENDA EN COLOMBIA: DIFERENCIAS ENTRE LEASING Y CRÉDITO HIPOTECARIO EXPLICADAS FACIL

¡Por fin encontraste el apartamento de tus sueños! Tiene la ubicación perfecta, el balcón que querías y el precio se ajusta a tu presupuesto. Llegas emocionado al banco a pedir la financiación y el asesor te lanza la pregunta del millón:

'¿Lo tramitamos por Crédito Hipotecario o por Leasing Habitacional?'

Ahí es donde la emoción se convierte en duda. Probablemente has escuchado rumores de pasillo: que 'con el Leasing la casa nunca es tuya', que 'el Hipotecario es más seguro' o que 'el Leasing es solo para gente con mucha plata'.

La realidad es que elegir entre uno y otro no debería ser una corazonada. Es una decisión de estrategia financiera. Escoger el camino equivocado podría significar desembolsar millones de pesos adicionales en gastos de escrituración innecesarios o tener que reunir una cuota inicial que hoy no tienes.

Pero tranquilo. En este artículo vamos a dejar de lado la jerga bancaria complicada. Te explicaré las diferencias reales de forma sencilla ('con plastilina'), para que entiendas cuál protege mejor tu bolsillo y cuál te ayuda a tener las llaves de tu casa propia más rápido en Colombia.

Ejemplo Real: El que tenía la cuota inicial vs. El que necesitaba financiación

Para entender esto sin enredos, imaginemos a dos amigos, Marta y Andrés. Ambos tienen 30 años, ganan lo mismo y se enamoraron de apartamentos idénticos en el mismo conjunto residencial, valorados en $300 millones de pesos.

Sin embargo, sus bolsillos estaban en situaciones muy diferentes:

El caso de Marta (La ahorradora tradicional)

Marta llevaba 5 años ahorrando juiciosamente. Tenía sus cesantías y ahorros programados listos.

• Su situación: Tenía en el banco $90 millones (el 30% del valor del inmueble).
• Su prioridad: Ella quería sentir la seguridad de que el apartamento fuera suyo legalmente desde el primer día. Quería ver su nombre en el Certificado de Libertad y Tradición.
• Su elección: Crédito Hipotecario. El banco le prestó el 70% restante. Marta pagó gastos de escrituración completos al inicio y se convirtió en propietaria legal de inmediato.

El caso de Andrés (El estratégico)

Andrés tiene un buen sueldo mensual, pero no es tan bueno ahorrando o prefiere invertir su plata en negocios.

• Su situación: Solo tenía $30 millones disponibles (el 10% del valor del inmueble). Si elegía el crédito hipotecario, el banco le iba a decir que 'no' porque le faltaba mucha plata para la cuota inicial.
• Su prioridad: Necesitaba que le prestaran más dinero y quería evitar descapitalizarse pagando escrituras costosas al principio.
• Su elección: Leasing Habitacional. El banco compró el apartamento por él y se lo entregó en arriendo con opción de compra. Andrés financió el 90% del valor, pagó unos gastos iniciales mucho menores y se mudó al mismo tiempo que Marta.

¿El resultado? Ambos viven felices en sus apartamentos.

• Marta duerme tranquila sabiendo que es 'la dueña' ante la ley.
• Andrés duerme tranquilo porque logró comprar su casa sin tener que esperar 5 años más para reunir la cuota inicial completa.

Ninguno se equivocó. Simplemente, usaron la herramienta que mejor se adaptaba a su bolsillo en ese momento."

La gran diferencia: ¿Quién aparece en las escrituras al principio?

Esta es la diferencia técnica más importante y la que debes tener clara antes de firmar cualquier documento en la notaría.

En el Crédito Hipotecario:

El dueño eres TÚ. Desde el día uno, en el Certificado de Libertad y Tradición aparece tu nombre como propietario del inmueble.

• ¿Qué pones tú? La cuota inicial y el pago de las escrituras.
• ¿Qué hace el banco? Te presta el dinero y pone una 'hipoteca' sobre la casa. Esto significa que la casa es tuya, pero queda como garantía de pago a favor del banco hasta que termines de pagar la deuda.

En el Leasing Habitacional:

El dueño legal es el BANCO. Técnicamente, el banco compra la casa por ti y la pone a su nombre. Tú figuras en el contrato como 'Locatario' (una especie de arrendatario con superpoderes).

• ¿Cómo funciona? Tú pagas un canon mensual (que parece un arriendo, pero en realidad estás pagando capital e intereses).
• ¿Por qué esto no es malo? Aunque el banco sea el dueño en el papel, tú tienes el uso y goce total del inmueble. Vives ahí, puedes remodelar (con aviso) y valorizar la propiedad. Además, como el bien es del banco, es inembargable por deudas tuyas con terceros.

¿Y cuándo pasa a ser mía? Aquí entra la magia del Leasing: la Opción de Compra. Al final del contrato (por ejemplo, a los 15 o 20 años), tú pagas un porcentaje final (que suele ser del 0%, 1% o hasta el 10% del valor, según lo pactes) y en ese momento exacto se hacen las escrituras de traspaso y la casa pasa a tu nombre definitivamente.

¿Cuánto te presta el banco? La batalla de los porcentajes (70% vs. 90%)

Aquí es donde la calculadora no miente. La diferencia principal entre estas dos modalidades radica en el LTV (Loan to Value), o en español cristiano: qué porcentaje de la casa pone el banco y qué porcentaje te toca poner a ti de tu bolsillo.

Crédito Hipotecario: La regla del 70/30

Es la opción más tradicional y conservadora.

• El Banco pone: Generalmente hasta el 70% del valor comercial del inmueble (aunque en vivienda VIS puede llegar al 80%).
• Tú pones: Debes tener ahorrado el 30% restante para la cuota inicial.
• El reto: Si el apartamento vale $300 millones, tú necesitas tener $90 millones en efectivo listos para entregar. Es una barrera de entrada alta para muchos colombianos.

Leasing Habitacional: El rey de la financiación

Esta modalidad es más flexible porque el banco asume un riesgo diferente al ser el dueño del inmueble.

• El Banco pone: Puede financiarte el 80%, 90% y en algunos casos (como el Fondo Nacional del Ahorro o convenios especiales) hasta el 100%.
• Tú pones: Solo necesitas entre el 10% y el 20% para iniciar.
• La ventaja: Para ese mismo apartamento de $300 millones, con un Leasing del 90%, solo necesitarías tener $30 millones.

Conclusión del Round: Si tienes buenos ingresos mensuales (flujo de caja) pero no tienes grandes ahorros acumulados, el Leasing Habitacional te permite comprar vivienda mucho antes que el Crédito Hipotecario. Básicamente, te ahorra años de 'esperar a completar la cuota inicial'.

Impuestos y Declaración de Renta: ¿Cuál te ayuda a bajar tu patrimonio?

Cuando llega agosto y toca declarar renta en Colombia, la forma en que compraste tu casa juega un papel fundamental. Aquí hay un empate técnico en algunos puntos y un ganador claro en otros.

1. Beneficios Tributarios (Empate)

La buena noticia es que ambas modalidades son excelentes amigas de tu bolsillo frente a la DIAN. Tanto en Leasing como en Hipotecario tienes derecho a:

• Deducción de intereses: Los intereses que pagues por la vivienda pueden restarse de tus ingresos para bajar la base gravable.
• Cuentas AFC: Puedes usar el dinero de tus cuentas AFC (Ahorro para el Fomento de la Construcción) para pagar las cuotas en ambas modalidades, ahorrándote la Retefuente.

2. El "Truco" del Patrimonio (Gana el Leasing)

Aquí está la estrategia avanzada. En Colombia, algunos impuestos (como el Impuesto al Patrimonio o la Renta Presuntiva) se calculan sobre tu Patrimonio Líquido (lo que tienes menos lo que debes).

• En el Crédito Hipotecario: Como diste una cuota inicial grande (30%) y la casa es tuya, tu patrimonio líquido sube de golpe.
• En el Leasing Habitacional: Como financiaste más (digamos el 90%) y pusiste menos dinero de tu bolsillo (solo el 10%), tu deuda es más alta comparada con el activo. Matemáticamente, esto mantiene tu Patrimonio Líquido más bajo al inicio, lo cual puede ser estratégico si estás al límite de los topes para declarar ciertos impuestos.

3. El Ahorro en Gastos de Escrituración (El Nocaut del Leasing)

Aunque no es un "impuesto de renta", sí es un gasto notarial e impositivo gigante al momento de la compra (Gastos de Registro y Beneficencia).

• Hipotecario: Al firmar, pagas escrituras sobre el valor total de la venta. Esto puede sumar entre el 3% y el 4% del valor de la casa (¡son millones!).
• Leasing: Como la casa no cambia de dueño (sigue siendo del banco), al inicio NO pagas gastos de escrituración ni registro sobre la venta, solo sobre el contrato de leasing (que es mucho más barato).
  • Ojo: Solo pagarás la escrituración completa al final, cuando ejerzas la opción de compra (dentro de 15 o 20 años), pero te ahorras ese golpe de caja hoy mismo.

¿Con cuál te quedas? Guía rápida para elegir según tu perfil

Ya vimos la teoría, la historia de Marta y Andrés, y los números. Ahora, para que tomes la decisión final sin miedo a equivocarte, te dejo este resumen ejecutivo.

El Veredicto: Dime quién eres y te diré qué elegir

✅ Elige el CRÉDITO HIPOTECARIO si:

• Eres una persona conservadora y para ti la tranquilidad mental significa "ser el dueño en el papel" ya mismo.
• Has sido muy juicioso ahorrando y ya tienes el 30% de la cuota inicial lista en tu cuenta.
• Quieres acceder a Subsidios de Vivienda (VIS) que a veces tienen condiciones más fáciles con hipotecario.
• No tienes planeado vender la casa en el corto plazo.

✅ Elige el LEASING HABITACIONAL si:

• Tienes buen sueldo mensual, pero pocos ahorros acumulados (necesitas que el banco ponga el 90%).
• Eres comerciante, independiente o tienes una profesión de riesgo y valoras que el bien sea inembargable.
• Quieres ahorrar dinero en el cierre del negocio (pagar menos gastos de escrituración hoy).
• Te interesa declarar un patrimonio líquido más bajo por estrategia tributaria.

Conclusión

En Monopolombiano creemos que no existe un crédito malo, sino una mala elección de estrategia. Si tienes la plata de la cuota inicial, el Hipotecario es el rey de la estabilidad. Si necesitas apalancamiento y flujo de caja, el Leasing es el rey de la oportunidad.

Siéntate con tu familia, revisa la tabla y ¡haz que los bancos trabajen para ti, y no al revés!